Verduurzaam de woning die je verhuurt

Na deze stap is er:

• Helderheid waarom het verstandig is te verduurzamen
• Een uitleg wat initiatiefrecht is
• Een duidelijk idee over de onderhoudsstaat van de woning
• Een stip op de horizon: je verduurzamingswensen op een rij

Waarom is verduurzamen verstandig?

Om je op te maken voor aangekondigd overheidsbeleid, is het verstandig nu aan de slag te gaan. Als je het energielabel wilt verbeteren, is het verstandig stappen te nemen om de warmtevraag van de woning aanzienlijk te verlagen. En als je toch gaat verduurzamen, kun je het beste mikken op een zo goed mogelijk energielabel. Een hoger energielabel geeft, buiten meer wooncomfort, je pand ook een hogere waarde. Je hoeft niet in een keer alles aan te pakken, maar kunt er ook voor kiezen de verduurzaming in stappen te doen. Gaat je huurder verhuizen? Dan is dat een uitgelezen moment om de woning grootschalig te renoveren.

Het kan ook zijn dat jouw huurder je gevraagd heeft te verduurzamen en het gesprek met je aangaat. Ook mag hij gebruik maken van het initiatiefrecht. Dat is een officieel verzoek tot verduurzaming in ruil voor een redelijke huurverhoging. 

Wat is de huidige staat van de woning?

Als de woning toch al toe is aan groot onderhoud is dit een goed moment om dat direct mee te pakken. Maar andersom geldt dat ook: als je bijvoorbeeld het dak moet vervangen, kun je direct isoleren. Dat is op de lange termijn voordeliger. Vergeet niet aan de huurder te vragen wat er volgens hem beter kan aan de woning en of er gebreken zijn. Hoe je dat kunt doen lees je in stap 2.

Wat kun je het beste doen om het energielabel te verhogen?

Om een hoger energielabel te bereiken, kun je het beste de onderstaande maatregelen treffen.

1. Isoleren is de verstandigste keuze om snel in energielabel te stijgen.
2. Als de cv-ketel aan vervanging toe is, is het verstandig na te denken of en hoe je deze  wilt vervangen. 
3. Als de woning toe is aan een nieuwe keuken of kooktoestel kun je denken aan een inductieplaat. 
4. Zonnepanelen plaatsen is ook een optie. 

Tip!

Bekijk de transitievisie warmte van jouw gemeente: In de transitievisie warmte van jouw gemeente staat welke maatregelen de gemeente wil nemen om de wijk van jouw woning aardgasvrij te maken. Misschien wil de gemeente bijvoorbeeld een warmtenet aanleggen om het gebouw mee te verwarmen. Dan is het niet handig als je een warmtepomp koopt.

Na deze stap zijn er:

• Ideeën hoe de huurder het beste te benaderen
• Duidelijkheid over de woonwensen van de huurder
• Tips om de huurder mee te krijgen

Hoe voer je een ‘goed gesprek’?

Sommige huurders zullen direct enthousiast zijn over de plannen, maar er zullen ook mensen twijfelen. Bijvoorbeeld omdat ze geen zin hebben in gedoe, denken dat verduurzamen niet kan, of bang zijn voor een hogere huur.

Als je je woning wilt verduurzamen terwijl hij verhuurd is, moet de huurder instemmen met de renovatie (en eventuele huurverhoging). Het is daarom verstandig de huurder in een vroeg stadium te betrekken en ook hun wensen zo veel mogelijk mee te nemen in je plannen. Zo creëer je draagvlak en is de kans kleiner dat de huurder niet instemt met de verduurzaming.

Betrek daarom de huurder al in een vroeg stadium en ga een open gesprek aan. Dit kan door te beginnen met een duidelijke brief of mail waarin je kort uitlegt dat je wilt verduurzamen en je de huurder uitnodigt voor een gesprek. Afhankelijk van de situatie kan een gesprek aan de deur ook goed werken. Probeer duidelijk en eerlijk te zijn en stel de huurder vooral vragen.

Wees duidelijk

Leg uit waarom je wilt verduurzamen (bijvoorbeeld omdat je het energielabel wil verbeteren, je meer wooncomfort wil voor de huurder, je meteen groot onderhoud wil aanpakken of omdat het beter voor het milieu is). Vertel ook dat je in de onderzoeksfase zit en nog niets in beton gegoten is.

Wees eerlijk

Vertel welke overlast de huurder van de verduurzamingsacties kan gaan ondervinden. Leg ook uit dat de huurder een lagere energierekening kan krijgen en meer wooncomfort. Vertel het eerlijk als je overweegt de huur te gaan verhogen. Doe dit bijvoorbeeld met een rekenvoorbeeld. Geef aan of er meteen groot onderhoud wordt meegenomen en welk onderhoud dit dan is.

Stel vragen

Door samen na te denken zal de huurder zich gehoord voelen en krijg je zelf een beter beeld over welke maatregelen nodig zijn. Stel open vragen en neem de opmerkingen serieus. Vragen die je zou kunnen stellen zijn:

• Waar heb jij last van in de woning? (zijn ruimtes moeilijk warm te krijgen, heb je tocht of vochtproblemen, is er hittestress?)
• Hoe ziet jouw ideale woning eruit?
• Waar ben je tevreden over? En wat wil je verbeteren?

Houd contact

Houd gedurende het gehele proces contact met de huurder zodat hij weet welke vorderingen er zijn, wat hij kan verwachten en wat niet. Betrek de huurder bij de uiteindelijke keuzes die je maakt. Dit verkleint de kans dat hij niet instemt met de renovatie en eventuele huurverhoging. Wees duidelijk als er gedurende het proces blijkt dat bepaalde zaken niet of juist wel worden opgepakt. Probeer een schatting te geven wanneer de werkzaamheden te verwachten zijn. Geef ook aan wanneer die planning anders loopt, zodat hij daar rekening mee kan houden.

Tips om alle bewoners mee te krijgen

1. Wees je ervan bewust dat sommige mensen verduurzaming een ingewikkeld  onderwerp vinden. Gebruik makkelijke taal en leg voordelen goed uit.
2. Laat de schriftelijke communicatie door iemand proeflezen op makkelijke en duidelijke taal. Houd rekening met huurders die geen Nederlands spreken of laaggeletterd zijn. 
3. Neem de huurders mee in het proces. Maak hen enthousiast door over de voordelen te vertellen. Laat ze wennen aan het idee en doe later pas een concreet voorstel.
4. Luister ook goed naar de bezwaren en neem die serieus. En vraag ook naar de wensen van de huurder.

Aanvullende tips als jij meerdere woningen verhuurt:

1. Denk van tevoren goed over na hoe je bewoners gaat bereiken: met een bijeenkomst of huisbezoek of via (nieuws)brieven en flyers of met een eigen app-groep. Gebruik het liefste meerdere kanalen, zodat je iedereen bereikt.
2. Bereid eventuele bijeenkomsten zo goed mogelijk voor. Zorg dat je kunt uitleggen wat je wilt bereiken, hoe de eventuele apparatuur werkt, wat het kost en wat het oplevert. Als jij duidelijk kunt antwoorden op vragen, neemt dat twijfels weg. Je kunt ook een onafhankelijk adviseur uitnodigen.

Na deze stap is er:

• Advies ingewonnen bij installatiebedrijven
• Offertes aangevraagd

Wat kan er?

Bij stap 1 heb je al gekeken welke maatregelen je wilt treffen. Bij deze stap van de verduurzaming ga je uitzoeken wat er kan in de woning. Dat kan in de vorm van een maatwerkadvies van een onafhankelijk adviseur of door het benaderen van isolatie- of installatiebedrijven voor advies.

Ook kun je ervoor kiezen om een procesbegeleider in te huren. Als het proces ingewikkeld is, bijvoorbeeld bij meerdere woningen, is dat zeker geen overbodige luxe. Ga naar dit overzicht voor erkende bedrijven en adviseurs.

Offertes aanvragen

Als je tevreden bent over het advies, is het tijd om de offerte aan te vragen. Vraag er meerdere aan. Let bij de offertes op onderstaande punten:

• Ben je van plan een (hybride) warmtepomp of zonneboiler te plaatsen of ga je isoleren? Vraag het installatiebedrijf dan een meldcode op de offerte (en later op de factuur) te zetten. Die heb je nodig voor het aanvragen van de subsidie.
• De geldigheidsduur van de offerte en ontbindende voorwaarden
• Keurmerken en garantievoorwaarden
• Betalingstermijnen: zijn ze haalbaar?
• Zijn de omschrijvingen van de werkzaamheden duidelijk?
• Algemene voorwaarden
• Bescherming bij faillissement

Na deze stap is er:

• Duidelijkheid welke subsidies er zijn
• Informatie over leningen
• Een idee over de huurverhoging die je kunt vragen
• Een idee hoeveel je energielabel en woningwaarde stijgt door verduurzaming
• Een rekenvoorbeeld voor een gemiddelde tussenwoning

Subsidies en leningen

Investeren in het verduurzamen van je huis kost geld, maar levert ook veel op. De waarde van je woning stijgt en minder CO2-uitstoot is beter voor het klimaat. Je hebt een huis waarin de huurder fijn woont, met een lager energieverbruik. Je kunt de verduurzaming betalen met een combinatie van spaargeld, subsidies, een lening of eventuele huurverhoging.

Welke subsidies zijn er?

1. SVOH: (Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen)
   

   Met deze subsidie kun je als verhuurder één of meer van je bestaande (monumentale) huurwoningen verduurzamen. Je kunt subsidie krijgen voor energiebesparende maatregelen. Als je één of meer energiebesparende maatregelen uitvoert, kun je ook subsidie krijgen voor maatwerkadvies en onderhoudsmaatregelen. Je krijgt per 1 januari 2025 maximaal € 10.000 subsidie per woning. Als je ook een zonneboiler of warmtepomp plaatst, is dit maximale bedrag € 15.000 per woning. De subsidie kan worden aangevraagd tot en met 31 december 2029.

   Je mag voor een maatregel maar één keer SVOH-subsidie aanvragen. Een uitzondering hierop zijn isolerend glas en isolerende deuren waarvoor je dat maximaal twee keer mag doen. Soms is het mogelijk de subsidie te combineren met lokale subsidies. Je kunt kijken in onze Energiesubsidiewijzer of jouw gemeente ook nog subsidie verstrekt.

   Let op: je dient rekening te houden met de staatssteunkaders. Dat wil zeggen dat je in de laatste drie jaar niet meer subsidie mag hebben ontvangen dan € 300.000. Grotere verhuurders (die vooraf € 25.000 of meer subsidie aanvragen) kunnen de staatssteun verantwoorden onder de Algemene Groepsvrijstellingsverordening (AGVV).

   Kijk op de website van de subsidieverstrekker RVO voor verdere informatie, alle voorwaarden en het aanvragen van de subsidie. Voor huurwoningen in een monument gelden andere voorwaarden.

2.  SAH: (Stimuleringsregeling Aardgasvrije Huurwoningen)
   
   Deze regeling is interessant voor de verhuurder die één of meerdere huurwoningen aansluit op een warmtenet én volledig aardgasvrij maakt. Je kunt subsidie krijgen voor de aansluiting én voor de aanpassingen in de woning zoals bijvoorbeeld een nieuw warmteafgiftesysteem en kookapparatuur. De subsidie bedraagt maximaal € 5.000 per woning en kan worden aangevraagd tot en met 31 december 2025.
   
   Kijk op de website van de subsidieverstrekker RVO voor verdere informatie, alle voorwaarden en het aanvragen van de subsidie.

Tip!

Op de meldcodelijsten van RVO staan alle warmtepompen, zonneboilers en isolatiematerialen die al eerder zijn goedgekeurd en in aanmerking komen voor subsidie. Dat is goed te weten voordat je een apparaat of isolatiemaatregel aanschaft. 

Welke leningen zijn er?

Enkele gemeenten verstrekken speciale verduurzamingsleningen onder gunstige voorwaarden. Je kunt informeren bij je gemeente of dat ook bij hen het geval is. Ook verstrekken sommige gemeenten speciale verduurzamingsleningen via het Stimuleringsfond Volkshuisvesting. Een andere optie is bij je bank te informeren wat de mogelijkheden zijn.  

Mag ik huurverhoging vragen?

Om na te gaan welke eventuele huurverhoging redelijk is, is het goed om rekening te houden met het volgende: als verhuurder ben je wettelijk verplicht om ervoor te zorgen dat een tussentijdse huurverhoging vanwege verbeteringen in of aan de woning in redelijke verhouding moet staan tot de gemaakte kosten. Hier vind je meer informatie over onderzoek en rekenmethode van de huurcommissie. 

Je hebt ongetwijfeld gehoord dat de Wet betaalbare huur inmiddels van kracht is. Door deze wet loont het nog meer om te investeren in verduurzaming, omdat hogere energielabels meer meetellen in het Woningwaarderingstelsel.

Een redelijke huurverhoging komt globaal neer op de kosten voor het aanbrengen van de verbeteringen (aanschafkosten, arbeidsloon, financieringskosten) gedeeld door de reële levensduur in jaren van de verbeteringen. Dat bedrag deel je vervolgens door twaalf om tot een huurverhoging per maand te komen. Hiervoor kun je de rekenmethode van de Huurcommissie volgen.

Verhuur je een sociale of middenhuurwoning? Dan kun je via de huurprijscheck van de Huurcommissie bekijken wat de maximale huurprijs van je woning is.  Als je een woning verhuurt in de sociale- of middensector en deze verbetert, dan mag je de huur vaak met een redelijke huurverhoging verhogen. Daar hangen overigens wel voorwaarden aan, zoals dat de werkzaamheden moeten leiden tot toename in woongenot en het toevoegen van zaken die onroerend van aard zijn.   

Stijging energielabel en woningwaarde

Bij het overgaan van geen isolatie en enkel glas naar goede dak- en vloerisolatie, matige spouwmuurisolatie en HR++-glas stijgt het energielabel ongeveer drie stappen, van D naar A (dit is een indicatie, het officiële energielabel wordt vastgesteld door een gecertificeerd energieadviseur).

Bij verbetering van energielabel C naar A is de waardestijging van de woning gemiddeld 3,4 tot 7,1%. Bij de huidige gemiddelde woningprijs betekent dit een stijging van ongeveer € 24.000. De waardestijging is in veel gevallen hoger dan de kosten van de isolatiemaatregelen. Grotere verbeteringen zorgen uiteraard voor een nog grotere waardestijging. Maar ook kleinere verbeteringen zorgen voor een hogere waarde. Als het energielabel met één stap verbetert, stijgt de huiswaarde al met 2 tot 3%. Dit betekent dat een woning door een eenvoudige ingreep al circa  € 10.000 tot € 15.000 meer waard kan worden. De waardestijging wisselt in de tijd (bron: Brainbay, oktober 2024).

Rekenvoorbeeld

Voor onderstaand rekenvoorbeeld zijn wij uitgegaan van isolatiemaatregelen uitgevoerd door een isolatiebedrijf bij een gemiddelde tussenwoning met een woningoppervlakte van 115 m2 gebouwd tussen 1965-1974 met twee bewoners.

Toelichting rekenvoorbeeld: De subsidie is berekend met de SVOH-regeling 2024. Begin 2025 gaat deze regeling veranderen en positiever uitpakken voor verhuurders. Milieu Centraal zal zodra de regeling bekend is de subsidiebedragen aanpassen.

De kosten en de subsidie zijn een schatting. Ze hangen af van hoeveel vierkante meter je gaat isoleren. Het aantal vierkante meter verschilt per soort woning, wij hebben een gemiddelde woning als voorbeeld genomen. Als je meerdere woningen tegelijk verduurzaamt zal dat lagere kosten met zich mee brengen en zal je besparing dus hoger zijn. Dit geldt ook als naastgelegen woningen ook meedoen aan de isolatieactie waardoor voorrijkosten kunnen worden gedeeld. Kies een isolatiebedrijf dat rekening houdt met de Omgevingswet en natuurvriendelijk isoleert. Dit kost € 300 tot 1000 euro extra per woning (hier is extra subsidie voor te krijgen).

Het subsidiebedrag in deze tabel gaat uit van 2 of meer maatregelen, bij 1 maatregel is de subsidie de helft. Alleen de rijkssubsidie is meegenomen in de berekening. Plaatselijke subsidieregelingen of de bonus voor bio-based isoleren zijn niet meegenomen, hierdoor kan de besparing nog hoger uitpakken. Check dit bij je gemeente of via de Energiesubsidiewijzer.

De kosten zijn inclusief 9% BTW op arbeid en 21% BTW op alle overige kosten. Dit geldt voor een particuliere verhuurder zonder BV.

De gasbesparing is berekend voor een huis met een hr-combiketel en gemiddeld stookgedrag. De besparing in euro's is berekend met een gasprijs van 1,45 euro per kuub (m3) gas. Dit is de gemiddelde prijs die verwacht wordt voor de jaren 2025-2040. We rekenen hiermee omdat de besparing niet eenmalig is, maar jaarlijks terugkeert.

Na deze stap is er:

• Een gesprek geweest met isolatie- of installatiebedrijven
• Eventueel een vergunning aangevraagd

In gesprek met installatiebedrijven

In stap drie heb je verschillende scenario’s uitgedacht en er één of meerdere gekozen en in stap vier ben je gaan rekenen met de financiën. Bij deze stap werk je de uitvoering in detail uit door met isolatie- of installatiebedrijven om tafel te gaan en een van de aangevraagde offertes te accepteren.

Is er een vergunning nodig?

Als de installateur aangeeft dat er een vergunning nodig is, dan is het nu tijd die te regelen. Zorg dat je dit ruim op tijd doet voor de uitvoering start.

Na deze stap is er:

• Duidelijkheid bij de huurders door het renovatieplan
• Instemming van de huurders
• Een voorlopige planning van de maatregelen
• Advies wat te doen als een huurder weigert

Communiceer met je huurder en vraag om instemming

Je weet nu welke maatregelen je wilt gaan treffen. Je hebt een financieel plaatje en je weet welke eventuele huurverhoging daarmee gepaard gaat. Je weet ook wanneer de uitvoerder tijd heeft en wat de planning (ongeveer) wordt. Doe de huurder een schriftelijk voorstel en vraag om instemming.

In dit renovatieplan staat wat je aan de woning gaat veranderen, wat de afspraken zijn met betrekking tot de uitvoering, hoe de situatie van de woning is na verduurzaming, hoe de renovatie zal worden geëvalueerd en hoe hoog de huur wordt na de maatregelen. Geef ook aan dat de besparing op de energierekening voor de huurder is. Zorg dat de huurder weet waar hij terecht kan met vragen. Vraag tenslotte de huurder om in te stemmen met het voorstel.   

Tip!

Zorg voor hulp. Niet alle huurders zijn in staat goed met een verbouwing om te gaan. Zo kunnen oudere mensen het moeilijk hebben met rommel opruimen na een verbouwing of hebben sommige mensen het mentaal zwaar met veranderingen of installateurs over de vloer. Probeer dan te zorgen voor hulp. Kijk of een familielid kan helpen met opruimen of huur iemand in. Moeten de zolders leeg omdat het dak wordt geïsoleerd? Bied dan aan het grof vuil te laten ophalen. Is een maatregel erg ingrijpend en bestaat de kans dat dat huurders teveel wordt? Kijk of er een plek is (bijvoorbeeld een ruilhuis) waar een huurder zich overdag kan terugtrekken om de drukte van de werkzaamheden te ontlopen.

Wat als een huurder de maatregelen weigert?

Probeer altijd te blijven communiceren met de bewoner. Blijf vooral rustig, ook als de huurder in jouw ogen onredelijk is.

Als je je woning wilt verduurzamen terwijl hij verhuurd is, moet de huurder instemmen met de renovatie (en eventuele huurverhoging). Het is daarom verstandig de huurders in een vroeg stadium te betrekken en ook hun wensen zo veel mogelijk mee te nemen in je plannen. Zo creëer je draagvlak en is de kans kleiner dat de huurder niet instemt met de verduurzaming. Als een huurder niet instemt, kun je alleen via de rechter de renovatie afdwingen. De rechter controleert dan of de plannen (en de eventuele huurverhoging) redelijk zijn. Oordeelt de rechter dat je voorstel redelijk is, dan moet de huurder meewerken aan de renovatie.

Tip!

Komt er een nieuwe huurder? Dan moet je hem het energielabel van de woning geven. Hiervoor schakel je een energieadviseur in. De woning kan worden verduurzaamd voordat de nieuwe huurder erin komt. Als dit niet lukt maak dan duidelijke afspraken in het huurcontract. Bijvoorbeeld door op te nemen dat het enkel glas over een aantal maanden zal worden vervangen en dat de huurder daarna meer huur gaat betalen.

Na deze stap is er:

• Een definitieve planning waarvan de huurder op de hoogte is
• Een verduurzaamde huurwoning

De planning

Maak definitieve afspraken zodat iedereen weet waar en wanneer welke werkzaamheden gaan plaatsvinden. Deel deze planning op verschillende plekken: via de mail of post en in de gemeenschappelijke ruimte.

Gaan dingen anders dan gepland? Laat het de bewoner weten! Niets is zo vervelend als wachten op een installateur die niet komt.  

De oplevering

Worden de werkzaamheden opgeleverd? Kijk dan samen met de uitvoerder of de verduurzaming goed is uitgevoerd. Dit is een officieel moment. Zorg dat je alle gebreken goed benoemt en vastlegt in een opleveringsrapport.

Na deze stap heb je:

• Bewoners bezocht voor de oplevering en een eventuele gebruikersuitleg gegeven
• Je administratie op orde

Langs bij de huurder

Vraag de huurder of alles naar wens is gegaan en informeer of er nog zaken moeten worden hersteld die beschadigd zijn bij de renovatie. Vraag de huurder na een aantal maanden tot een jaar nog eens hoe de woning bevalt. Dan heeft de bewoner de kans gekregen de gerenoveerde woning te ervaren.

Is er nieuwe apparatuur in de woning geïnstalleerd? Bijvoorbeeld een warmtepomp of nieuw ventilatiesysteem? Zorg dan voor een duidelijke gebruikersuitleg voor de bewoner. Bij een warmtepomp gaat de bewoner op een heel andere manier verwarmen. Houd er rekening mee dat een bewoner geen ervaring heeft met het apparaat. Het beste werkt een uitleg in persoon en een zeer eenvoudige stap voor stap-uitleg op papier om het na te kunnen lezen op een later moment.

Tip!

Is er een (hybride) warmtepomp geïnstalleerd? Dan is het voor een goede werking van groot belang dat hij goed is ingeregeld. Dit doet de warmtepompinstallateur bij oplevering en dit moet een jaar later nogmaals gecontroleerd en bijgesteld worden.

Tips om je administratie op orde te krijgen

1.  Na de oplevering is de uitvoerder nog aansprakelijk voor (verborgen) gebreken. In het contract staat voor hoelang. Vaak is de aansprakelijkheidstermijn vijf jaar en voor ernstige gebreken twintig jaar. Daarnaast kunnen er garanties gelden voor specifieke onderdelen van de verbouwing. Kijk hiervoor in je contract. Sla het contract goed op, zodat het ook in de toekomst goed terug te vinden is.
2. Door de verduurzaming zijn de woningen energiezuiniger geworden. Hierdoor gaat vaak ook het energielabel vooruit. Een beter energielabel heeft voor sociale en middenhuurwoningen invloed op de hoogte van de maximale huur. Hiervoor moet een nieuw energielabel opgemaakt worden. Mocht je meerdere woningen hebben, dan ben je goedkoper uit door deze collectief in te kopen.
3. Door de verduurzaming stijgt de waarde van het gebouw vaak. Dit heeft gevolgen voor de opstalverzekering. Laat daarom een hertaxatie uitvoeren zodat je goed verzekerd bent. Overigens bestaat de kans dat je WOZ-waarde omhoog gaat. Het is goed te weten dat dat bedrag marginaal is, tussen de 0,1 en 0,3 procent. Tegelijkertijd kan een hogere WOZ-waarde betekenen dat de hypotheekrente omlaag gaat.